出租房又爆室內(nèi)甲醛檢測(cè)超標(biāo)，何時(shí)讓人住的安心？租房居，居不易，即使是住在高端人才，租大品牌自如，也不例外，新找出租房入住前找甲醛檢測(cè)機(jī)構(gòu)單位，但是出租房室內(nèi)甲醛檢測(cè)超標(biāo)現(xiàn)在頻頻發(fā)生。
近日有媒體報(bào)道鏈家旗下O2O出租平臺(tái)部分出租房室內(nèi)甲醛檢測(cè)超標(biāo)。據(jù)新華社調(diào)查，裝修后，部分免費(fèi)房屋只通風(fēng)幾天，然后就掛牌出租給租客。事件被舉報(bào)后，居民被免費(fèi)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并承諾無(wú)條件為遇到此類問(wèn)題的租戶提供過(guò)渡性酒店住宿。此事雖是個(gè)例，但也給當(dāng)下火熱的租房市場(chǎng)帶來(lái)冷思考。無(wú)論是租房還是購(gòu)房，室內(nèi)甲醛檢測(cè)指標(biāo)的規(guī)范并未形成強(qiáng)制約束，很多人仍可能遇到房屋甲醛超標(biāo)的問(wèn)題，找甲醛檢測(cè)機(jī)構(gòu)單位確實(shí)測(cè)甲醛確實(shí)超標(biāo)了。一向以品質(zhì)化、高端路線聞名的自如也出現(xiàn)這類問(wèn)題，這讓外界對(duì)租房機(jī)構(gòu)的管理和盈利能力產(chǎn)生擔(dān)憂。
在“租購(gòu)并舉”的宏觀背景下，此事或許正是當(dāng)下租房市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)注腳：怎么保證租賃房屋的居住品質(zhì)，還需要更多細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；怎么強(qiáng)化市場(chǎng)化租房機(jī)構(gòu)的管理和服務(wù)，還需要在減成本、降杠桿上下功夫。隨著“租購(gòu)”現(xiàn)象的興起，需要制定出租房屋的具體規(guī)定11月24日，北京市昌平區(qū)龍騰苑的一位自如房客向“自如管家”（自如公司的基層社會(huì)服務(wù)管理人員）反映，所住房屋建筑找甲醛檢測(cè)機(jī)構(gòu)單位進(jìn)行室內(nèi)空氣檢測(cè)出現(xiàn)異?？梢砸鹞覀兩眢w不適；次日“自如管家”提出為房客免費(fèi)換租或免費(fèi)退租，并提供搬家服務(wù)，而當(dāng)事房客希望能夠繼續(xù)居??；此后，雙方需要針對(duì)房屋內(nèi)空氣產(chǎn)品檢測(cè)和室內(nèi)甲醛檢測(cè)可能存在超標(biāo)等問(wèn)題進(jìn)行了多次交流溝通。
12月初，此事經(jīng)媒體進(jìn)行報(bào)道，引發(fā)關(guān)注。自如方面承諾為遇到此類問(wèn)題的房客，甲醛檢測(cè)機(jī)構(gòu)單位經(jīng)過(guò)室內(nèi)空氣檢測(cè)超標(biāo)，無(wú)條件提供過(guò)渡期酒店住宿，并在此期間企業(yè)提供一些免費(fèi)換房或免費(fèi)退租服務(wù)，退回押金及所有未發(fā)生的房租及服務(wù)費(fèi)。雖然自如方面知識(shí)表示，其對(duì)房屋建筑裝修的所有中國(guó)家具設(shè)計(jì)材料都制定了嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)，并且我國(guó)已經(jīng)在內(nèi)部啟動(dòng)了國(guó)家關(guān)于公司原材料、施工技術(shù)工藝及供應(yīng)商信息管理的核查，但這些具體做法并沒(méi)有回答沒(méi)有一個(gè)會(huì)計(jì)行業(yè)環(huán)境問(wèn)題：租房行業(yè)從選材裝修，到出租管理，以及影響后續(xù)的運(yùn)營(yíng)工作服務(wù)，何時(shí)才能有相應(yīng)的細(xì)化規(guī)范？
與商品房市場(chǎng)詳細(xì)明確的驗(yàn)收流程不同，租賃住房市場(chǎng)，尤其是此類非中介租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的租賃房屋，沒(méi)有詳細(xì)的驗(yàn)收流程。例如，《北京市房屋租賃管理?xiàng)l例》雖然對(duì)出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備符合建筑、消防、公安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不危及人身安全，但對(duì)裝修后甲醛處理、甲醛檢測(cè)機(jī)構(gòu)單位室內(nèi)空氣檢測(cè)等環(huán)節(jié)沒(méi)有具體要求。室內(nèi)甲醛檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T18883-2002）自2003年開(kāi)始實(shí)施，沒(méi)有考慮到當(dāng)今租賃市場(chǎng)的復(fù)雜性。
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，在“租購(gòu)并舉”的政策框架已經(jīng)搭建起來(lái)、市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與租房熱情高漲的情況下，租房領(lǐng)域的細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)亟需建立。具體到此次自如部分房屋甲醛超標(biāo)的案例，他認(rèn)為應(yīng)該從上游的建筑裝飾領(lǐng)域入手，這是大多數(shù)室內(nèi)甲醛檢測(cè)問(wèn)題的主要環(huán)節(jié)。易居研究所智庫(kù)中心研究主任嚴(yán)躍進(jìn)表示，租賃市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一年多的發(fā)展后已逐漸成長(zhǎng)。他說(shuō): 「現(xiàn)時(shí)的框架政策已經(jīng)落實(shí)，但有關(guān)樓宇安全、室內(nèi)裝修等方面的具體要求仍未落實(shí)，例如裝修工程完成后需時(shí)多久才可入伙，以及租住房屋應(yīng)符合什么標(biāo)準(zhǔn)等?！共豢杀苊獾氖?，利潤(rùn)會(huì)很困難，等待時(shí)間會(huì)縮短。
雖然經(jīng)過(guò)甲醛檢測(cè)機(jī)構(gòu)室內(nèi)空氣檢測(cè)超標(biāo)更多可能來(lái)自房屋裝修設(shè)計(jì)過(guò)程中的裝飾建材，但造成房屋無(wú)法進(jìn)行持久通風(fēng)的根本原因，還是存在許多租房機(jī)構(gòu)通過(guò)自身的商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式。以數(shù)量最多的 ziru“ ziyou home”產(chǎn)品為例。企業(yè)從業(yè)主端承接整棟房子，經(jīng)過(guò)裝修后的家具和用具，以房間為單位對(duì)外出租。自2011年5月在北京推出以來(lái)，裕佳以其出色的生活體驗(yàn)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)迅速打開(kāi)了市場(chǎng)。現(xiàn)在全國(guó)有超過(guò)24萬(wàn)間客房。但這種房屋裝修后，往往沒(méi)有較長(zhǎng)的通風(fēng)時(shí)間處理。
據(jù)北京市東城區(qū)一位名叫姚的“免費(fèi)管家”介紹，“免費(fèi)朋友之家”的產(chǎn)品在***次租賃時(shí)通常會(huì)留出閑置時(shí)間進(jìn)行通風(fēng)，但考慮到成本回報(bào)，通風(fēng)時(shí)間一般不會(huì)超過(guò)一個(gè)月，在后續(xù)的租賃中一般也不會(huì)閑置太久。但是因?yàn)椤懊赓M(fèi)友好”一般比較干凈，服務(wù)也不錯(cuò)，所以很受北京年輕白領(lǐng)的歡迎?！斑@背后的一個(gè)問(wèn)題就在于，這類企業(yè)以提高租客入住率為導(dǎo)向，對(duì)于一些居住本身的功能相對(duì)是忽略的?！眹?yán)躍進(jìn)分析稱，自如這類非中介的租房平臺(tái)本身的商業(yè)模式?jīng)Q定了其必須精細(xì)化管理，因此在出租的時(shí)候必須考慮閑置期，裝修后入住時(shí)間越晚，閑置的時(shí)間越長(zhǎng)，越不利于商業(yè)回報(bào)。
“很多企業(yè)其實(shí)是類似的，在三五年內(nèi)它必須縮短待出租時(shí)間，這樣一來(lái)出現(xiàn)這種情況（指甲醛超標(biāo)）也不奇怪。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，一線城市的這類“二房東”往往還會(huì)將客廳隔斷為一個(gè)房間，這進(jìn)一步給租賃房屋的室內(nèi)通風(fēng)帶來(lái)挑戰(zhàn)。實(shí)際上，這類做法在租賃公司市場(chǎng)發(fā)展并非少數(shù)，但在我國(guó)目前的政策進(jìn)行環(huán)境下并不合規(guī)。張大偉說(shuō)，租房市場(chǎng)的需求問(wèn)題依然具有強(qiáng)烈，商業(yè)管理模式可以決定了“二房東”式的租房企業(yè)文化必須能夠通過(guò)不斷縮短閑置時(shí)間、擴(kuò)大可出租面積等辦法來(lái)創(chuàng)造盈利能力空間，而這些做法往往又有違規(guī)嫌疑。
事實(shí)上，“二房東”租房管理模式研究目前的發(fā)展仍較為緩慢而謹(jǐn)慎，其主要問(wèn)題原因主要在于房源信息資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格高企，租金回報(bào)率長(zhǎng)期處于較低，而企業(yè)的融資環(huán)境成本維持在高位，這兩大重要因素在很大影響程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。
“很難盈利，這是一個(gè)非常突出的問(wèn)題，”鄧浩志說(shuō)。據(jù)鄧浩志介紹，目前大多數(shù)自有物業(yè)租賃企業(yè)，以及“兩房東”式的租賃企業(yè)無(wú)法解決利潤(rùn)問(wèn)題，主要原因仍然是住房成本和利息成本過(guò)高?！艾F(xiàn)在北上廣深四大一線城市租金回報(bào)率大概在1.5％到2％之間，如果按商品房算，盈利難?！编嚭浦颈硎荆艾F(xiàn)在普遍房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本是7％到8％左右，如果地價(jià)下降到只是商品房?jī)r(jià)格的1/3左右，那么盈利能力提升3倍，租金回報(bào)率可以達(dá)到4.5％到6％之間，但仍然沒(méi)能夠蓋過(guò)利息成本?！?/span>
住房企業(yè)“集團(tuán)軍”進(jìn)局，關(guān)鍵還是在供給方面，即使大多數(shù)一、二線城市的租金與銷售之間存在差距，但租這塊蛋糕的企事業(yè)單位還是很多的。其中，一些實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正扮演著“集團(tuán)軍”的角色。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有20多家百?gòu)?qiáng)房企啟動(dòng)長(zhǎng)租公寓類租房項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略。如萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮在接受媒體采訪時(shí)表示，萬(wàn)科計(jì)劃成為租賃行業(yè)的龍頭企業(yè)。再比如碧桂園集團(tuán)總裁莫斌提出，力爭(zhēng)在2020年做到100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓。
房企“集團(tuán)軍”的進(jìn)入會(huì)進(jìn)行進(jìn)一步發(fā)展改善租房用戶體驗(yàn)嗎？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為我們答案是肯定的?！罢嬲覂?nèi)甲醛檢測(cè)超標(biāo)這類情況形成倒逼的，應(yīng)該是房企和自持型公寓的參與?！痹趪?yán)躍進(jìn)看來(lái)，這類房屋大多由專業(yè)的房企開(kāi)發(fā)、裝修，在交給業(yè)主之前需經(jīng)過(guò)政府部門驗(yàn)收，經(jīng)過(guò)甲醛檢測(cè)機(jī)構(gòu)單位CMA檢測(cè)流程的出租房，擁有室內(nèi)甲醛檢測(cè)CMA檢測(cè)報(bào)告相對(duì)可靠。他認(rèn)為，這類由房企開(kāi)發(fā)并出租的房源在租房市場(chǎng)上，會(huì)比中介型、“二房東”型房源更受歡迎。
但在租售比高居不下的一線城市，房企所開(kāi)發(fā)并持有的租賃房源能有多大的商業(yè)前景其實(shí)也考驗(yàn)想象力。“一套500萬(wàn)元的房子，月租金也就七八千元，租售比太懸殊了，（房地產(chǎn)）企業(yè)只能是以多隔斷、低配置的裝修來(lái)創(chuàng)造盈利空間。”張大偉認(rèn)為，在土地價(jià)格高企的情況下，房企的入局并不能解決租房市場(chǎng)甲醛超標(biāo)、服務(wù)不到位等問(wèn)題；相反，隨著企業(yè)進(jìn)入越多，有可能出現(xiàn)此類室內(nèi)甲醛檢測(cè)超標(biāo)負(fù)面事件的可能性更大，因?yàn)樽夥款I(lǐng)域的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。張大偉認(rèn)為，核心的解決辦法還是增加租房用的土地供應(yīng)。12月7日，北京市住建委在官網(wǎng)發(fā)布消息稱，目前有約12萬(wàn)套國(guó)企利用自有用地建設(shè)的保障房；北京全市企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目有27個(gè)，自持面積約143萬(wàn)平方米；已開(kāi)工朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)等5個(gè)利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目、房源1.28萬(wàn)套，目前已入住4200余戶。
在上海，自7月份推出***租賃住宅用地以來(lái)，已售出至少15個(gè)租賃住宅用地，面積47.12萬(wàn)平方米，總建筑面積近109萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將形成至少1.81萬(wàn)套租賃供應(yīng)房。這些企業(yè)試點(diǎn)誠(chéng)然效果具有顯著，但相比存在巨大的租房需求，仍然顯得杯水車薪。張大偉認(rèn)為，租賃住房土地或房源的供給方面還需要增量?！傲可俚脑?，變相地就變成社會(huì)保障房了，對(duì)整體目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境沒(méi)有一個(gè)什么問(wèn)題影響，跟市場(chǎng)管理脫節(jié)?！?/span>
出租房又爆室內(nèi)甲醛檢測(cè)超標(biāo)，何時(shí)讓人住的安心？鄧浩志注意到，有些不同城市的做法是，在商品房建設(shè)用地當(dāng)中可以指定一部分進(jìn)行專門技術(shù)用于企業(yè)發(fā)展提供租賃公司物業(yè)，他擔(dān)心這會(huì)進(jìn)一步加劇房屋租售的供求關(guān)系矛盾。此外，若單純靠政府部門指定的自持物業(yè)，租賃住房的總量顯然還不夠?！八晕覀円丛趺幢P活現(xiàn)在中國(guó)集體用地、盤活 三舊改造 ，但這些問(wèn)題相關(guān)的政策對(duì)于現(xiàn)在還不知道?！?/span>
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